Você comprou, herdou ou finalmente decidiu partir para a reforma daquele apartamento no Plano Piloto, na Asa Sul ou na Asa Norte. A planta é generosa, a luz é ótima, mas a cozinha é fechada, o banheiro é dos anos 70 e a fiação dá medo. A vontade é chamar a obra amanhã.
Antes disso, vale entender uma coisa: a reforma de apartamento no Plano Piloto tem particularidades que não existem em outros bairros. O prédio pode ter mais de 50 anos, a cidade é patrimônio tombado e o condomínio tem regras próprias. Neste artigo, explicamos o que você pode mudar, o que precisa de cuidado e quais documentos separar antes de quebrar a primeira parede.
O tombamento de Brasília protege a concepção urbana da cidade, não o interior do seu apartamento. Ele protege as quatro escalas de Lucio Costa, os gabaritos, os pilotis livres e a relação entre os prédios e as áreas verdes.
Na prática, isso quer dizer que o Iphan não aprova projeto de reforma interna em blocos residenciais sem tombamento individual. O órgão atua quando a obra ameaça o conjunto: mudança de altura, ocupação de área verde, alteração de uso ou fechamento de pilotis. O próprio Código de Obras do DF proíbe cercar os pilotis dos prédios residenciais do Plano Piloto, salvo exceções pontuais de desnível.
As três camadas de regras que realmente pesam na sua reforma são estas:
E há uma quarta camada, que não está em lei nenhuma: o próprio prédio. Muitos blocos das superquadras têm mais de 50 anos, e isso muda o que é seguro fazer.
Na maioria dos casos, dá. Integrar cozinha e sala é o pedido mais comum em apartamentos antigos do Plano Piloto, e costuma ser viável. O ponto é saber qual parede é só vedação e qual sustenta o prédio.
Remover ou cortar pilares, vigas e lajes exige um projeto estrutural, e quase nunca é possível dentro de uma única unidade. Já as paredes de alvenaria de vedação podem sair, desde que alguém habilitado confirme que elas não fazem parte da estrutura.
Alguns cuidados específicos dos prédios mais antigos:
A regra é simples: antes de qualquer demolição, peça a um arquiteto ou engenheiro que avalie e assuma a responsabilidade técnica pela decisão. Afinal, é mais barato do que consertar uma trinca no apartamento de baixo.
E atenção! Assumir a responsabilidade não significa apenas dizer que assume a responsabilidade. A responsabilidade técnica pela execução de uma reforma ou de uma construção inicial exige a emissão de um documento específico: ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) para engenheiros e RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) para arquitetos.
Tudo o que aparece do lado de fora do prédio deixa de ser só seu. Por isso, o Código Civil proíbe o condômino de alterar a forma e a cor da fachada, e a convenção do bloco costuma detalhar o que o prédio aceita.
Os pedidos que mais geram conflito são estes:
Antes de sonhar com uma varanda integrada, leia a convenção e pergunte ao síndico se já existe um padrão aprovado. Às vezes, outro morador já fez o trabalho de conseguir a aprovação.
Se o piso e as paredes vão ser abertos, este é o momento de refazer a elétrica e a hidráulica. Fazer isso depois custa o dobro, porque significa quebrar o acabamento novo.
Na elétrica, os prédios das primeiras décadas foram projetados para uma casa com geladeira, chuveiro e pouca coisa mais. Hoje, no entanto, há ar-condicionado em cada quarto, cooktop de indução e forno elétrico. Por isso, é comum encontrar fios subdimensionados, falta de aterramento e quadros sem disjuntor diferencial. Antes de projetar a nova carga, confirme com o condomínio quanto a entrada de energia do apartamento suporta.
Na hidráulica, tubulações de ferro galvanizado corroem por dentro e reduzem a pressão. Trocar por PVC ou PPR resolve, mas atenção aos ramais e às prumadas, que são áreas comuns e costumam exigir conversa com o condomínio. Além disso, a impermeabilização de banheiro e cozinha precisa de execução cuidadosa, porque um vazamento aparece primeiro no teto do vizinho.
Um detalhe que pouca gente lembra: piso novo mais grosso pode exigir ajustes em portas, ralos e soleiras. Por isso, planeje os níveis antes de comprar o revestimento.
Desde 2014, a ABNT NBR 16280 exige que o morador comunique ao condomínio qualquer reforma em apartamento antes do início. Isso vale até para reformas consideradas simples, como trocar piso ou revestimento.
O documento central é o plano de reforma: uma descrição do que será feito, com desenhos, cronograma, método, equipe e destino do entulho. Um profissional habilitado deve elaborar esse plano e emitir o RRT (se for arquiteto) ou a ART (se for engenheiro), que registra quem assume a responsabilidade técnica.
O caminho costuma ser este:
E a Administração Pública? O Código de Obras do DF dispensa de licença a pintura, a troca de revestimentos, a substituição de esquadrias e os reparos em instalações. Um decreto de 2022 estendeu essa dispensa às modificações internas em apartamentos. Por outro lado, mudanças que afetem estrutura, áreas comuns ou área construída seguem outro caminho, com análise caso a caso.
Dispensa de licença não é dispensa de responsabilidade. Afinal, o condomínio continua exigindo o plano de reforma e o registro técnico, e são eles que protegem você se algo der errado.
Uma boa reforma de apartamento no Plano Piloto mantém o que a cidade tem de melhor, como a luz, a ventilação e as plantas generosas. E traz o conforto que a vida de hoje pede. O caminho para chegar lá passa por conhecer o prédio, respeitar as regras do condomínio e ter um profissional assinando cada decisão técnica.
Se você está planejando reformar na Asa Sul, na Asa Norte ou em outra região de Brasília, fale com a gente. Avaliamos o imóvel, preparamos o projeto e o plano de reforma, e acompanhamos a obra do primeiro rabisco à entrega das chaves.
Beatriz Teixeira é arquiteta formada pela FAU-UFRJ, com especialização em Arquitetura Sustentável pela UnB e em Gerenciamento de Projetos pela FGV. Atua há mais de 20 anos em projetos de arquitetura, interiores e reforma em Brasília.
Se você quer entender o que é possível fazer no seu apartamento, dá para conversar sem compromisso. Clique no botão abaixo ou chame no WhatsApp: (61) 9-99632810.
